La compraventa de un inmueble es uno de los actos jurídicos más relevantes para cualquier particular. No se trata solo de un intercambio económico, sino de una operación con implicaciones legales, fiscales y registrales que debe realizarse conforme a derecho. En España, estos contratos están regulados por el Código Civil, la Ley Hipotecaria y otras normas específicas. Contar con el apoyo de una asesoría legal en Murcia o consultar con abogados especializados en derecho civil en Murcia puede evitar problemas futuros.
Elementos específicos de la compraventa inmobiliaria
A diferencia de otras compraventas civiles, cuando se trata de inmuebles es imprescindible cumplir una serie de requisitos esenciales:
- Identificación de las partes: el contrato debe indicar claramente quién vende y quién compra, incluyendo nombre, apellidos, DNI y domicilio.
- Descripción detallada del inmueble: debe figurar la ubicación, superficie, referencia catastral, linderos y si está libre de cargas.
- Precio de la compraventa: se establece el importe pactado, la forma de pago (transferencia, cheque, efectivo) y si se ha entregado señal o arras.
- Plazo y forma de entrega: puede entregarse en el acto o diferirse en el tiempo, incluso mantenerse arrendado o con cargas.
- Manifestaciones legales del vendedor: por ejemplo, que el inmueble está libre de hipotecas, embargos, arrendamientos o cargas urbanísticas.
Todo contrato de compraventa debe contener estos elementos para que sea válido y exigible jurídicamente.
Diferencias entre contrato privado y escritura pública
Es habitual que antes de acudir al notario, las partes firmen un contrato privado de compraventa. Este documento es legalmente válido y vinculante, pero tiene limitaciones:
Contrato privado
- Tiene plena validez entre las partes.
- No permite la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- No surte efectos frente a terceros (por ejemplo, ante un embargo posterior del vendedor).
- Es útil como paso previo (con entrega de arras o señal) antes de formalizar la operación.
Escritura pública
- Se otorga ante notario.
- Permite inscribir el inmueble a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad.
- Tiene fuerza ejecutiva: en caso de impago o incumplimiento, permite acudir directamente a un procedimiento judicial.
- Garantiza mayor seguridad jurídica y transparencia.
Por tanto, aunque el contrato privado es válido, siempre debe culminarse con escritura pública, especialmente si se va a solicitar hipoteca o se desea formalizar la compraventa con todas las garantías legales.
Obligaciones del vendedor
El vendedor de un inmueble asume varias obligaciones derivadas del contrato de compraventa, además de entregar el bien:
1. Entrega del inmueble
Debe hacerse en el estado en que se encontraba en el momento del acuerdo, libre de cargas, ocupantes o deudas, salvo que se pacte lo contrario.
2. Saneamiento por evicción
El vendedor garantiza que el comprador podrá disfrutar del inmueble sin que un tercero reclame la propiedad (por ejemplo, un acreedor con una hipoteca no cancelada).
3. Saneamiento por vicios ocultos
Debe responder por defectos no visibles que afecten al uso del inmueble y que el comprador no pudo detectar con una inspección razonable.
4. Gastos asociados
Salvo pacto en contrario, el vendedor asume:
- Gastos de otorgamiento de escritura pública
- Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
- Cancelación de hipotecas y otros gravámenes
Obligaciones del comprador
El comprador también tiene obligaciones esenciales que debe cumplir para que el contrato despliegue todos sus efectos:
1. Pago del precio
Debe abonar el precio convenido, en la forma y plazo acordados. Si hay señal o arras, se computa como parte del precio total.
2. Asunción de gastos
Salvo pacto en contrario, el comprador paga:
- Honorarios notariales por la copia de escritura
- Inscripción en el Registro de la Propiedad
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA, según el caso
3. Toma de posesión
Debe recibir la posesión del inmueble en el plazo pactado. Desde ese momento, asume los riesgos (seguro, comunidad, IBI…).
Contar con una asesoría legal en Murcia especializada en transacciones inmobiliarias permite verificar que todas estas obligaciones están claras y equilibradas en el contrato.
Vicios ocultos y responsabilidad por saneamiento
Uno de los problemas más comunes tras la firma del contrato es la aparición de vicios ocultos: defectos graves del inmueble no detectables a simple vista, como humedades estructurales, instalaciones defectuosas o aluminosis.
El Código Civil (artículos 1484 y siguientes) obliga al vendedor a responder de estos defectos si:
- Existían antes de la compraventa
- No eran aparentes para el comprador
- Son lo suficientemente graves como para afectar al uso habitual del inmueble o disminuir su valor
El comprador dispone de 6 meses desde la entrega para ejercer acciones legales:
Tipos de acciones por vicios ocultos
- Acción redhibitoria: solicitar la resolución del contrato y la devolución del precio.
- Acción estimatoria (quanti minoris): pedir una rebaja proporcional del precio.
No es necesario que el vendedor conociera los defectos para que exista responsabilidad. Sin embargo, si se prueba que actuó de mala fe, puede aumentar su responsabilidad.
Aspectos prácticos antes de firmar
Antes de firmar un contrato de compraventa de inmueble, se recomienda:
- Solicitar nota simple registral para comprobar la titularidad y cargas.
- Verificar que el inmueble está al corriente de pagos (IBI, comunidad, suministros).
- Realizar una visita técnica o inspección del inmueble.
- Acordar claramente en contrato los gastos y plazos.
- Exigir entrega de certificado energético, cédula de habitabilidad y boletines de instalaciones.
Además, en operaciones complejas o de segunda mano, es muy aconsejable acudir a un profesional en derecho civil en Murcia que pueda revisar el contrato y detectar posibles cláusulas desequilibradas o riesgos ocultos.
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